REZERVACE NEMOVITOSTI – JAK MÁ VYPADAT REZERVAČNÍ SMLOUVA, KDY JI PODEPSAT A JAK FUNGUJE REZERVAČNÍ POPLATEK

Nevíte, jaký význam má rezervační smlouva při nákupu a prodeji nemovitosti? Zajímá vás, na co si dát pozor, než ji podepíšete a uhradíte rezervační poplatek? Na toto téma hovořila naše advokátka Iva Čípová s NEMO report. V rozhovoru najdete návod, na co si dát při rezervaci nemovitosti pozor. Přepis rozhovoru uvádíme v našem článku, rozhovor byl zveřejněn na blogu NEMO Report.

Co znamená rezervace nemovitosti a co je to rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je důležitou smlouvou v procesu prodeje / koupě nemovitosti. Na základě této smlouvy se prodávající zaváže nemovitost dále nenabízet k prodeji a neuzavřít smlouvu s jiným zájemcem. Zájemce se naproti tomu zaváže zaplatit rezervační poplatek. Prodávající tak má jistotu, že zájemce má o nemovitost vážný zájem – bývá stanoveno, že v případě neuzavření kupní smlouvy ze strany zájemce rezervační poplatek propadá (právně správně, rezervační poplatek je započítán na smluvní pokutu ve stejné výši za porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu). Zájemce má naopak jistotu, že prodávající nemovitost po domluvenou dobu neprodá ani nerezervuje pro jiného zájemce.

Rezervační smlouva může být také nazvána dohoda o složení blokovacího depozita, případně smlouva o smlouvě budoucí kupní, tyto smlouvy jsou typově velmi podobné. Rezervační smlouva není v občanském zákoníku konkrétně upravena. Z důvodu chybějící konkrétní právní úpravy pak často vznikaly (a stále ještě i vznikají) spory mezi zájemcem a realitní kanceláří v případech, kdy nakonec nedojde k uzavření kupní smlouvy a to jak z důvodu, že zájemce si koupi nemovitosti rozmyslí, tak i v případě, kdy mu uzavření kupní smlouvy zabrání nějaké jiné skutečnosti (např. banka navzdory původnímu očekávání neposkytne hypoteční úvěr).

Jak má tedy rezervační smlouva vypadat?

Smlouva by měla kromě klasických náležitostí, jako je identifikace smluvních stran, obsahovat přesnou specifikaci nemovitosti, aby bylo zřejmé, jaká konkrétní nemovitost je zarezervována. Smlouva by měla také obsahovat postup pro uzavření kupní smlouvy a postup pro případ, že kupní smlouva nebude uzavřena ze strany prodávajícího či ze strany kupujícího. Měla by přesně stanovovat výši rezervačního poplatku, komu se poplatek platí, a co se v případě neuzavření kupní smlouvy stane s rezervačním poplatkem, případně také zakotvovat smluvní pokuty.

Klientům doporučujeme, aby přílohou rezervační smlouvy bylo domluvené znění kupní smlouvy – obě strany tak budou již dopředu vědět, v jakém znění budou kupní smlouvu uzavírat. Nemělo by pak později v procesu prodeje nemovitosti dojít ke sporu o konkrétní znění smlouvy.

Je jasně daná forma, jaká má rezervace proběhnout nebo je více možností? Jaké to případně jsou?

Rezervační smlouva není zákonem upravena a může tedy mít různou formu. Pokud kupujete byt bez účasti realitní kanceláře, bývá smlouva dvoustranná. Pokud v procesu prodeje figuruje také realitní kancelář, měla by být rezervační smlouva třístranná, tedy uzavřená mezi prodávajícím, zájemcem a realitním zprostředkovatelem.

Rezervační smlouva musí být vždy uzavřena mezi zájemcem o nemovitost a vlastníkem nemovitosti. Rezervační smlouva uzavřená mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi je tedy neplatná. Důvodem je to, že k budoucímu uzavření kupní smlouvy se může zavázat pouze vlastník nemovitosti, nikoliv realitní kancelář. Dnes tak už většina realitních kanceláří rezervační smlouvu podepisuje spolu se zájemcem i vlastníkem nemovitosti. I přes tuto skutečnost však některé realitní kanceláře rezervační smlouvu i nadále tímto způsobem uzavírají, dejte si tedy pozor, s kým rezervační smlouvu uzavíráte.

Kdy podepsat rezervační smlouvu?

Rezervační smlouvu doporučujeme podepsat v okamžiku, kdy si je kupující koupí nemovitosti jistý. Ve většině případů (dle konkrétního znění rezervační smlouvy) totiž kupující přijde o rezervační poplatek, pokud se po podpisu rezervační smlouvy rozhodne nemovitost nekoupit.

Rezervační smlouvu je také vhodné podepsat až ve chvíli, kdy kupující shromáždí veškeré potřebné informace o nemovitosti a nemovitost si důkladně prověří, a to jak z právního, tak z technického pohledu (například přes NEMO Report), aby si byl vědom veškerých rizik.

Realitní makléři někdy využívají rafinovaných přesvědčovacích technik, aby zájemci jimi navrhovanou smlouvu podepsali co nejdříve. Nenechte se tedy nikdy do podpisu tlačit a uchlácholit se krátkým popisem, co smlouva obsahuje. V praxi se často setkáváme s tím, že realitní makléř tlačí kupujícího do podpisu rezervační smlouvy téměř okamžitě, s argumentem, že na nemovitost jsou další zájemci, kteří jsou ochotni rezervační smlouvu podepsat. Rizikové v těchto případech je, že rezervační smlouva často bývá sepsána velmi nevýhodně pro kupujícího a často obsahuje povinnosti, ke kterým se kupující zaváže v rámci celého procesu koupě nemovitosti. Tyto povinnosti již není možné později změnit, pokud s tím sám prodávající nebo realitní kancelář nebude souhlasit. Kupující se tak pod tlakem může zavázat k velmi nevýhodné smlouvě, na jejíž podmínky by jinak nepřistoupil. Pakliže máte pocit, že na vás realitní kancelář či makléř vyvíjí nepříjemný nátlak, ať smlouvu podepíšete, zbystřete, neboť toto může být známka případného budoucího ne zcela seriózního jednání. Doporučujeme proto nechat si rezervační smlouvu zkontrolovat právníkem a rozhodně se nenechat do jejího podpisu „natlačit“.

Na co ještě si musíme dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

Je potřeba si samozřejmě zkontrolovat celé znění rezervační smlouvy. Co se týče problematických bodů, doporučovala bych se zaměřit na dobu, na kterou je rezervační smlouva uzavřena. Tato doba by měla být dostatečně dlouhá pro zajištění potřebného financování koupě nemovitosti.

Pohlídejte si také, na jaký účet máte dle rezervační smlouvy hradit rezervační poplatek. Obvyklou praktikou je složení rezervačního poplatku na účet realitní kanceláře, z nichž některé následně poplatky neoprávněně zadržují. Nejvhodnějším řešením je úhrada rezervačního poplatku na účet advokátní úschovy (u advokáta, který bude následně provádět úschovu celé kupní ceny).

Jak rezervační poplatek funguje a jaká je jeho obvyklá výše?

Výše rezervačního poplatku je na domluvě prodávajícího a kupujícího, z naší praxe je ale rezervační poplatek většinou ve výši 3 – 5 % z kupní ceny nemovitosti. Rezervační poplatek bývá ve většině případů součástí kupní ceny a v případě uzavření kupní smlouvy se započítává na úhradu kupní ceny.

Rezervační poplatek se hradí přímo prodávajícímu, do úschovy realitní kanceláře nebo do úschovy u advokáta, notáře nebo banky. Jak již bylo zmíněno, doporučujeme rezervační poplatek vždy hradit do úschovy u advokáta, notáře nebo banky, což je nejbezpečnější způsob úhrady rezervačního poplatku.

Problémem může být situace, kdy kupující uzavře rezervační smlouvu, následně ale nezíská úvěr na financování koupě nemovitosti. Otázkou v tomto případě je, co se stane s rezervačním poplatkem? Pokud tato situace není v rezervační smlouvě upravena, jedná se o důvod pro neuzavření kupní smlouvy na straně kupujícího a rezervační poplatek se tedy kupujícímu nevrací. Je ale možné v rezervační smlouvě stanovit, že v případě, že kupující nezíská úvěr na financování koupě, rezervační smlouva pozbývá platnosti a rezervační poplatek bude kupujícímu vrácen. Pokud si kupující není jistý, zda se mu podaří financování získat, doporučila bych do rezervační smlouvy toto ustanovení zakotvit.

Pokud ale rezervační poplatek uhradím a z koupi sejde z důvodů, které jsem nedokázal ovlivnit nebo o kterých jsem nevěděl, mám v takovém případě nárok na jeho vrácení?

Jak jsem už zmiňovala, záleží na podmínkách stanovených ve smlouvě. Podmínky vrácení rezervačního poplatku by v rezervační smlouvě určitě měly být uvedeny. Obvyklé je v rezervační smlouvě stanoveno, že v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně prodávajícího se rezervační poplatek vrací kupujícímu. Naopak v případě neuzavření kupní smlouvy z důvodu na straně kupujícího na vrácení rezervačního poplatku není nárok.
V praxi však někdy bývá obtížné stanovit, co je / není důvodem na straně prodávajícího nebo kupujícího. Doporučuji proto v rezervační smlouvě podrobně rozepsat, v jakém případě je na vrácení rezervačního poplatku právo.

Jak se dají řešit případné spory a jak se vyvázat z rezervační smlouvy?

Od rezervační smlouvy je možné odstoupit ze stanovených důvodů ve smlouvě, případně z důvodů určených zákonem. Vždy záleží na konkrétním znění rezervační smlouvy.
Nejčastějším sporem z rezervační smlouvy bývá vrácení rezervačního poplatku. Pokud vám realitní kancelář odmítá vrátit rezervační poplatek, doporučuji se obrátit na advokáta nebo advokátní kancelář, která má s tímto typem případů zkušenosti. Z naší praxe se rezervační poplatek pro kupujícího ve velké většině případů podaří získat.

Jaká jsou rizika nákupu a prodeje bez rezervační smlouvy?

Pokud se rozhodnete prodat nebo koupit nemovitost bez rezervační smlouvy, výhodou je, že se až do uzavření kupní smlouvy k ničemu nezavážete. Pozor ale na ústní závazek nebo potvrzení prostřednictvím e-mailu – může se dle okolností také jednat o rezervační smlouvu, která je závazná!
Nevýhodou naopak je, že jako kupující nemáte jistotu, že prodávající nemovitost neprodá někomu jinému a jako prodávající nemáte jistotu, že kupující nemovitost skutečně koupí.

Pokud nemáte uzavřenou rezervační smlouvu, je podstatně složitější jednání o úvěru s bankou, jelikož banky si ve většině případů přejí předložit uzavřenou rezervační smlouvu.

#NEMO report #Rezervační smlouva