KONEC OMEZOVÁNÍ PRONÁJMŮ BYTŮ ZE STRANY SVJ

Služby krátkodobých pronájmů bytů (např. prostřednictvím společnosti Airbnb) jsou stále oblíbenější forma ubytování obzvláště ve velkých městech, a to zejména z důvodu vysoké poptávky turistů. Takovéto krátkodobé pronájmy však mohou vést k různým problémům zejména s hlučnými hosty a narušování domovního klidu, což může zapříčinit značné neshody se sousedy či v rámci společenství vlastníků jednotek (SVJ), které se často snaží krátkodobým pronájmům zamezit. Řada SVJ má proto ve svých stanovách zakotveno, že vlastníci bytů nejsou oprávněni svůj byt pronajímat (ať už dlouhodobě či krátkodobě). Tím ale zároveň dochází k omezení vlastnických práv vlastníků bytových jednotek.

Rozsudek Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud ve svém nedávném rozsudku však vyslovil, že SVJ není oprávněno ve svých stanovách pronájmy bytů, a to ani krátkodobé, vlastníkům jednotek zakázat.

Nejvyšší soud v rozsudku argumentoval zejména ustanovením § 1175 občanského zákoníku, dle něhož platí, že vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části, nesmí však ztížit jinému vlastníku výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Správa domu a pozemku oproti tomu zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek. Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků nebo správce domu, přičemž nejvyššímu orgánu společenství, tzv. shromáždění, přísluší oprávnění měnit stanovy společenství, na základě nichž je možné upravit vnitřní poměry společenství.

Tyto úpravy stanov však nemohou být ledajaké. Jak zmínil Nejvyšší soud ve svém rozsudku, s ohledem na skutečnost, že v souladu s § 1189 občanského zákoníku je omezena činnost společenství pouze na oblast správy, provozu, údržby, oprav domu, jeho společných částí a pozemku, nemůže proto zasahovat do vlastnických práv k bytům (jednotkám) jednotlivých vlastníků. Rozhodlo-li shromáždění společenství vlastníků prostřednictvím stanov o omezení vlastnického práva vlastníků jednotek ohledně užívání bytů, jedná se o nepřípustné rozhodnutí přijaté nad rámec působnosti shromáždění.

Co to v praxi znamená?

Společenstvím vlastníků jednotek doporučujeme upravit znění stanov, aby byly v souladu s tímto rozsudkem Nejvyššího soudu.

Pokud jste vlastník bytu a přejete si jej pronajmout (dlouhodobě či krátkodobě), nyní Vám již nic nebrání. Musíte ale zajistit, aby v důsledku pronájmu bytu nedocházelo k porušení klidu a pořádku v domě.

Jak se může SVJ v tomto případě bránit?

V případě, kdy v důsledku provozování krátkodobých pronájmů bytů dochází k soustavnému a dlouhodobému porušování obvyklého klidu a pořádku v domě, má společenství vlastníků možnost navrhnout nucený prodej jednotky v souladu s § 1184 občanského zákoníku. Je nicméně zapotřebí, aby byl příslušný vlastník na takovéto porušování písemně upozorněn a byla mu poskytnuta přiměřená lhůta ke zjednání nápravy.

Vytrhlo Vám rozhodnutí Nejvyššího soudu trn z paty a přejete si pronajmout svůj byt? Neváhejte se na nás obrátit, rádi připravíme nájemní smlouvu nebo Vám poradíme.

#Airbnb #SVJ