JAK NA REZERVAČNÍ SMLOUVU NA NEMOVITOST, ANEB NA CO SI DÁT POZOR PŘED JEJÍM PODPISEM

Budou to téměř dva roky, co jsme napsali článek (zde) o tom, co je dobré vědět o rezervačním poplatku při koupi nemovitosti. Mnoho lidí se ocitlo, a také stále ocitá, v situaci, kdy si chtějí koupit nemovitost, složili realitní kanceláři rezervační poplatek, ale z nějakého důvodu nakonec ke koupi nedošlo. Bývalo běžnou praxí, že si i v takovém případě realitní kanceláře ponechávaly rezervační poplatek, který jim zájemce o konkrétní nemovitost uhradil.

Co je to rezervační smlouva a s kým se uzavírá

Rezervační smlouvou si zájemce o koupi nemovitosti „zarezervuje“ nemovitost zpravidla pro to, aby ji mezi tím, než vyřídí potřebné záležitosti pro její koupi, nekoupil nikdo jiný. Jak už jsme psali v našem předchozím článku, z dřívější ustálené soudní praxe plyne, že rezervační smlouva musí být uzavřena mezi zájemcem o nemovitost a vlastníkem nemovitosti. Připomeňme rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 3337/2011 ze dne 28. 5. 2013, ze kterého je patrné, že rezervační smlouva uzavřená mezi zprostředkovatelem a zájemcem o koupi je neplatná. Důvodem je to, že k budoucímu uzavření kupní smlouvy se může zavázat pouze vlastník nemovitosti, nikoliv realitní kancelář. Dnes tak už většina realitních kanceláří rezervační smlouvu podepisuje spolu se zájemcem i vlastníkem nemovitosti. I přes tuto skutečnost však některé realitní kanceláře rezervační smlouvu i nadále tímto způsobem uzavírají, dejte si tedy pozor, s kým rezervační smlouvu uzavíráte.

Jak rozhodují soudy

V první řadě je třeba říci, že rezervační smlouva není v občanském zákoníku konkrétně upravena. Z důvodu chybějící konkrétní právní úpravy pak často vznikaly (a stále ještě i vznikají) spory mezi zájemcem a realitní kanceláří v případech, kdy nakonec nedojde k uzavření kupní smlouvy, a to jak z důvodu že zájemce si koupi nemovitosti rozmyslí, tak i v případně, kdy mu uzavření kupní smlouvy zabrání nějaké jiné skutečnosti (např. banka navzdory původnímu očekávání neposkytne hypoteční úvěr). Vzhledem k tomu, že současný občasný zákoník je účinný teprve relativně krátkou dobu, nedošlo prozatím k rozhodnutí nejvyšších soudů o rezervačních smlouvách uzavřených podle nového občanského zákoníku, nicméně vzhledem k podobné právní úpravě soudy nižších stupňů i nadále rozhodují podle dřívější ustálené judikatury.
Problémem rezervačního poplatku se zabýval například Okresní soud v Trutnově ve svém rozhodnutí sp. zn. 9 C 28/2015 ze dne 10. 6. 2015, který v řízení rozhodoval především o zhodnocení rezervační smlouvy uzavřené mezi realitní kanceláří a zájemcem o nemovitost, a smlouvou zprostředkovatelskou uzavřenou mezi realitní kanceláří a vlastníkem nemovitosti. Realitní kancelář se v rámci smlouvy o zprostředkování zavázala vyhledat zájemce o koupi nemovitých věcí a v případě nalezení takového zájemce se zavázala připravit realizaci prodeje, konkrétně k přípravě kupní smlouvy. V rámci rezervační smlouvy se pak zavázala „rezervovat“ nemovité věci do určité doby a během ní neuzavřít rezervační smlouvu s jiným zájemcem. V této době se zájemce zavázal uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti. Realitní kancelář se tudíž fakticky k žádné činnosti, kterou by měla vykonat speciálně ve prospěch zájemce, nezavázala. Naopak se zavázala k nečinnosti po dobu rezervace, jak se k tomu zavázala i v předmětné smlouvě o zprostředkování. K samotné přípravě kupní smlouvy pak byla zavázána pouze na základě smlouvy o zprostředkování. Na základě výše uvedených skutečností Okresní soud v Trutnově dovodil, že po sjednanou dobu platnosti rezervační smlouvy nevykonala realitní kancelář žádnou službu, za kterou by mohla oprávněně požadovat „poplatek“. Navíc ještě došlo k uzavření kupní smlouvy v tomto případě až po uplynutí doby platnosti rezervační smlouvy. Tato situace nenastala ani porušením nějaké povinnosti zájemce, jako třeba neposkytnutím součinnosti či odstoupením od rezervační smlouvy. Zaplacení rezervačního poplatku proto nemůže být požadováno ani jako smluvní pokuta. Soud proto rozhodl, že ponechání si rezervačního poplatku realitní kanceláří se příčí dobrým mravům a realitní kancelář jej proto musela vrátit.

Pozor na to, jakou smlouvu podepisujete

Při podpisu rezervační smlouvy si dejte velký pozor, jestli nepodepisujete smlouvu o zprostředkování. Tou se totiž realitní kancelář zavazuje v podstatě k tomu, že v daném období nebude nemovitost nikomu nabízet a zprostředkuje zájemci možnost uzavřít kupní smlouvu s vlastníkem nemovitosti. Zároveň s tím vyžaduje po zájemci složení zálohy nebo rezervačního poplatku. Nárok na odměnu pak realitní kanceláři v závislosti na znění smlouvy může vzniknout často už jen tím, že zprostředkuje příležitost smlouvu uzavřít, tedy ve chvíli, kdy tzv. přivede strany k jednacímu stolu. Jestliže v takovém případě zájemce kupní smlouvu na nemovitost neuzavře, přestože realitní kancelář podpis umožnila (tj. zařídila, že vlastník byl připraven k podpisu), bude mít zájemce značné komplikace získat rezervační zálohu zpět a v mnohých případech se její navrácení podařit ani nemusí. Rezervační záloha je často rovna výši odměny realitní kanceláře za popsané „přivedení k jednacímu stolu“ a je velmi obtížné v takovém případě rozporovat vznik nároku na odměnu.

Nenechte se k podpisu dotlačit

Realitní makléři někdy využívají velice rafinovaných přesvědčovacích technik, abyste jimi navrhovanou smlouvu podepsali co nejdříve. Nenechte se tedy nikdy do podpisu tlačit a uchlácholit se krátkým popisem, co smlouva obsahuje. Důrazně doporučujeme si celou smlouvu nejdříve pečlivě pročíst. Pakliže máte pocit, že na Vás realitní kancelář či makléř vyvíjí nepříjemný nátlak a takříkajíc Vám již ťuká na rameno, ať smlouvu podepíšete, zbystřete, neboť toto může být známka případného budoucího ne zcela seriózního jednání. Pokud Vám obsah smlouvy není jasný, raději se poraďte někým, kdo se této problematice věnuje, nejlépe s advokátem.

S vyřešením podobných situací jsme úspěšně pomohli již několika klientům, proto se na nás neváhejte obracet s Vašimi dotazy.

#nemovitosti